昆明商業過剩已經是不爭的事實，大型購物中心嚴重供過于求，積壓未能消化的商業面積也居高不下。但硬幣的另一面卻是，盡管商業面積總量過剩，可是分布并不均勻，二環內市中心、南市區以及北市區商業供應量太大，購物中心摩肩接踵，而另外一些區域，大型商業中心卻相對短缺，商業供應相對不足，比如經開區、空港等區域。
云南房網近期策劃了一組系列報道——昆明商業洼地，試圖以更全面的視角來解讀昆明商業開發的區域不平衡現狀。本文是第一篇。
保利城拾光坊是東三環沿線商業“補課”的一部分，只不顧體量仍然較小
東三環沿線開發已經持續多年，如果從最早的金沙小區算起，已經有25年歷史了，但東三環沿線作為一個城市板塊，卻很少有人提及。之所以如此，是因為板塊整體性并不強，而是分散為相對獨立的幾個片區，這些片區的名字更加為人熟知。
比如開發歷史已經有20年的世博片區，近些年開發火熱的方旺片區和白沙河片區，以及即將大規模開發的涼亭片區。
在上述片區中，除了尚未真正啟動建設的涼亭片區，都有一個共同特點，即商業相對不足，不要說大型購物中心，連中型購物中心也鳳毛麟角，導致東三環沿線沒有肯德基、麥當勞、星巴克、優衣庫、無印良品等體現商業成熟程度的品牌，甚至就連在其他區域早就過剩的電影院、大型商超，東三環也只有朝九晚五小區的福緹商業中心才有，可是這個商業中心體量只有2.1萬平方米，在昆明根本不值一提。
位于金瓦路上的福緹商業中心，體量約2萬方左右
即將開業的保利城拾光坊算是東三環商業補課的一部分，但也只有2萬平方米，體量仍然較小，基本屬于社區商業規模。據說保利城后續還有商業，不過眼下是指望不上的。
東三環沿線過去的商業規劃以汽車銷售服務、旅游商業等業態為主，比如白沙河片區的花之城、車行天下，虹橋立交附近的虹橋車市等，都是如此，并不面向區域居民，導致東三環商業發展結構不合理，商業消費落后。
本來，規劃中三環沿線也有幾個商業綜合體項目，比如博欣時代商業中心（占地約60畝）和虹橋·惠悅城（占地約23畝）兩大商業綜合體項目，前者現由昆明交投旗下昆明建投地產開發，后者則是昆明公租房公司開發，但兌現還需要時日。
東三環兩大在建商業綜合體：虹橋·惠悅城和博欣時代商業中心
另外，大華公園天下也規劃有環湖商業走廊，可是距離全面建成投用還要很多年。白沙河片區的另一個商業項目位于白沙河西側，現在更是連影子都還沒有。涼亭片區因為有新昆明體育中心和新昆華醫院，規劃居住人口也比較多，又有多條地鐵經過，規劃的商業面積倒是不少，可是整個涼亭的一級開發才剛剛起步，商業兌現遙遙無期。
東三環目前建設中，規模較大的商業項目倒是還有兩個，一個是地鐵5號線終點站的上蓋TOD項目，另一個是世博園門口的商業街。后者已經在招商階段，前者正在建設�？墒堑罔FTOD的開發方是軌道公司，這些年房地產開發的表現表現平平，能不能做好這個TOD項目的商業運營大有疑問。華僑城在世博園門口的商業規劃倒是頗有雄心，但受制于片區人口密度，只能走旅游商業的道路，并不容易做好。
東三環沿線的商業發展為什么比較落后？
首先是因為東三環沿線開發相對較晚，大規模開發是最近10年的事，人口聚集更晚，錯過了商業地產的黃金時期。規劃的不少商業項目就因為錯過了發展黃金窗口，導致開發企業畏手畏腳。
其次是東三環沿線是狹長地帶，南北跨度超過8公里，人口分散，對商業開發不利。另外，東三環作為雙向6車道的快速道路，割裂了道路兩側的聯系，同樣不利于商業人氣聚集。
東三環沿線的住宅在歷經20多年后倒是已經頗具規模，近些年有人口聚集加速之勢，但商業供應不足的短板讓整個片區的配套水平相對落后，補課剛剛開始。
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